□ 王雅楠 李忠勇

    近日，井陉县人民法院秀林法庭审结了一起租赁合同纠纷案：某经销单位未经批准，私自与他人签订长期土地租赁合同，并以该协议为据将承租人告上法庭，要求其履行该协议并要求法院为该违法合同明确租赁土地期限，被法院依法驳回了诉讼请求。

    某经销单位诉称，其与大锁（化名）签订合同约定：大锁租赁原告土地，在2013年12月14日前交付原告面积为70平方米商品房作为租赁费，如到期未交付，大锁每推迟一年付原告租赁费2000元，直至房屋交付为止。2013年12月15日，原告要求大锁交付商品房，大锁拒绝，后其多次讨要，大锁一直不履行合同。原告请求法院判令大锁交付原告70平方米商品房，给付拖延两年未交的租赁费4000元，并明确租赁土地期限。

    被告大锁辩称，签订合同时约定的所建商品房用地不是空地，涉及一处厕所和一厨房，其和原告单位原领导协商，先由其垫资将厕所、厨房拆除腾空。房屋建成后，其给原告单位说过交房事宜，因原告单位未能给付拆迁费用，因此70平方米的商品房未能交付。如原告单位交付其拆迁费4200元，他可给他们房子，租赁期限按合同约定执行。

    法院经审理查明，原被告租赁协议中约定的用地属于国有划拨土地，建房时未办理相关用地及建房手续。2013年7月22日，县有关部门曾对某经销单位擅自租赁事宜作出处理，认为该经销单位与大锁签订的长期租赁协议违反了国有资产租赁承包有关程序，属于擅自处置国有资产的错误行为。

    法院认为，某供销社与大锁签订的租赁协议，并非对现有房屋的租赁，而是对土地使用及房屋建设等的约定。《最高人民法院<关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释>》第十一条规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效；第十六条规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。因此，其双方签订的该租赁协议无效。故原告诉讼请求，法院不予支持。

    法官提示：国有划拨土地的使用及流转须经有批准权的人民政府批准方可实现，任何国有划拨土地的使用单位，非经合法程序不能私自支配相关土地。因私自支配该土地而签订的协议应当认定为无效合同。因此，法官提醒公民，在买卖财产并签订合同时，一定要先搞清楚土地、财产的归属，再实施，谨防私自买卖国家和集体所有的土地、财产，以防签订无效合同，蒙受经济损失。