□ 本报记者 张乔

    省会的王女士购买了小产权房，近日楼房外面的墙皮突然脱落，砸了停在楼下的汽车。车主找她要求赔偿，物业公司也说是她的责任。王女士觉得自己没有责任，遂找到报社，询问到底自己该不该赔偿。

    王女士住在省会某小区某号楼的五楼。该房为小产权房，于2008年购得。入住后，她并没有对外墙作任何改变。10月15日，同在该楼居住的李女士称，她的轿车停在楼下物业公司画的停车位内，五楼紧挨窗户的一块水泥外墙皮脱落，砸在了她的轿车上，汽车后面的大灯被砸坏。李女士称，她先找物业公司要求赔偿，物业公司说五楼房屋是王女士购买的，应该由王女士赔偿。王女士对李女士说，她从居住时水泥墙皮就是那样，她没有改动过，是房屋质量问题，她没有赔偿的义务。10月16日，物业公司给王女士打来电话，称她买的是小产权房，该维护时没有维护，因此应赔偿；且房屋已经过了保修期，物业公司不该赔偿。

    记者给该小区物业公司打电话，物业工作人员称，他们不是正规的物业公司，李女士轿车受损，只能找王女士索赔，他们只能起中间协调作用。

    王女士对记者说，她从入住开始就一直交物业费、水电费、停车费等，墙皮砸了人家的车，这是房屋质量问题，物业公司怎么能说自己没有责任呢？难道小产权房的房屋质量出了问题，就应该由房主承担责任吗？

    就此问题，记者咨询了河北冀华律师事务所律师王芮。

    王律师说，本案中，王女士和物业公司均有自己的抗辩理由。王女士的抗辩理由是：其买了房屋后没有装修过，没有动过外墙，墙皮脱落是质量问题，与其无关。物业公司则认为：王女士买的房子是小产权房，与物业无关，应由王女士承担责任。其实，以上抗辩理由都不能成立。

    第一，房屋产权性质不影响因该房屋发生的物业合同关系、侵权赔偿关系。王女士购买该房屋后，一直居住使用，其对该房屋危险源的发生负有防范排除义务。

    第二，业主与物业公司存在事实上的物业服务合同法律关系。业主交纳物业服务费用，物业公司提供物业管理服务，双方之间物业服务合同法律关系一直存续履行。根据《物业管理条例》及《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》的规定，物业公司对小区内房屋共有部分负有日常管理养护的义务，怠于履行义务造成损害，应该承担赔偿责任。

    第三，房屋质量问题与保修责任。王女士遇到的问题，关键并不在于其所购买的这套房屋是不是“小产权房”，而在于这套房子外墙皮脱落是不是房屋建筑本身的质量问题。如果属于质量问题，那就要看有没有在保修期限内，如果在保修期限内，由建设单位负责。关于保修期限，《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定：“……㈡屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年……”《房屋建筑工程质量保修办法》第十四条规定：在保修期内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三人可以向建设单位提出赔偿要求。建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿。

    综上，对于李女士的车辆损害赔偿来说：如排除质量问题和超出保修期限，则房屋建设单位无责任；如果作为房屋所有人、管理人、使用人的王女士，对于房屋外墙皮脱落，不能证明自己没有过错，那么受害人有权直接按照《侵权责任法》的规定，向王女士主张赔偿责任；如果作为提供物业管理服务的物业公司，不能证明自己已经尽到对小区房屋共有部分的维修养护、检修记录、报告提示等基本义务，则对损害发生负有责任。

    另需说明的是，如王女士对李女士承担责任，其需要考虑的一点是，当初购买该房屋时，如果属于商品房之外的其他形式的房屋买卖，那么，原房屋所有人有没有向王女士明确告知房屋的质量情况、物理状态，即有没有隐瞒该房屋发生墙皮脱落的建筑隐患，如存在隐瞒，则王女士有权向原房屋所有人主张赔偿。