读者：张某反映，2014年4月3日，他与某房地产开发商签订了一份商品房买卖协议。他于当日交纳了全部房款。同年6月份，他意外发现第三人与自己购买了同一套房屋。于是，他找到开发商，并设法取了证，却又发现开发商卖房时隐瞒了没有取得商品房预售许可证的事实。他要求解除合同并返还购房款、赔偿损失，但开发商只同意给第三人调房，保证他所购买的房屋没有产权纠纷，还出具了书面承诺书。张某提出疑问：开发商是否违法？他能不能向法院起诉？

  河北张克锋律师事务所律师杨丽娜解答：

  开发商存在违法，其违法之处有两点：1.向张某故意隐瞒了没有取得商品房预售许可证的事实，且与张某签订了商品房买卖协议；2.与张某签订商品房买卖协议之后，又“一房二卖”，将该套房屋出卖给了第三人。

  根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“《解释》”）第2条之规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

  《解释》第8条规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

  《解释》第9条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

  涉及此案，如果张某起诉，首先要看起诉前开发商是否已经取得商品房预售许可证。如果起诉前，开发商仍没有取得商品房预售许可证，那么张某可以开发商隐瞒没有商品房预售许可证却卖房为由起诉，请求法院认定双方签订的商品房买卖协议无效，并要求返还全部购房款并支付一倍房款赔偿金。但是，如果起诉前，开发商已取得商品房预售许可证，那么张某可以开发商“一房二卖”为由起诉，请求法院解除双方签订的商品房买卖协议，并要求返还全部购房款并支付一倍房款赔偿金。

  律师在此提醒：开发商在销售商品房时，应取得商品房预售许可证，这是法律的强行性规定。实践中，开发商没有取得商品房预售证即对外销售商品房的情况时有发生。所以，买房人在买房时，一定要仔细了解开发商的资质以及“五证”（是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房销售（预售）许可证》）是否齐全等信息，以免上当受骗。当发现合法权益被侵害时，更要勇于拿起法律武器进行维权，让不良开发商得到应有的法律制裁。