刘英团

  据媒体报道，一小区业主因不认可物业公司与房地产商签订的《小区前期物业管理委托协议》而拒付了7年的物业管理费，物业公司多次与业主协商未果后将业主告上法庭。不久前，广西河池市金城江区人民法院审理了此案并作出判决，被告业主支付2007年1月至2012年12月期间的物业管理服务费2672元及公共水电费403元，公共维修基金90元；支付物业管理公司代其向河池市环卫处垫付的2006年1月至2012年12月的生活垃圾处理费630元。

  不少空置房的业主都很委屈：“我没入住，凭啥让我交物业费？”但是，他们都忘了，他们是业主，他们的物业及物业环境是物业公司在管理、维护和修缮。从法律的规定看，交纳物业管理费是业主在物业管理活动中应履行的主要义务之一，该项义务的履行以交房为起始点，只要开发商向业主交付了房屋钥匙，即履行了交房义务，业主即应开始交纳物业管理费。《物业管理条例》第六条规定：“房屋的所有权人为业主。”房屋空置与否并不影响业主的权利和义务，而根据《物业管理条例》及《物业管理条例实施细则》的规定，在享有权利的同时，业主在物业管理活动中，也应“按照国家有关规定交纳专项维修资金”，并“按时交纳物业服务费用”。换言之，一些业主以没有入住、房屋是空置为由拒交物业费的做法是不对的。

  物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。《物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”物业管理针对的是物业共用部位和公用设施设备、场地的维修、养护和管理，以及小区内的环境卫生和公共秩序的管理，而不针对业主的专用部位，业主对共用部位和公用设施设备享有共有权和共同管理权，因此即使业主未入住，但其共有权和共同管理权得到了维护，业主仍需支付此部分的物业管理费用。

  最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”但是，空置房的物业费是全交还是减半交呢？虽然国家法律没有作出明确规定，但地方立法还是可圈可点的。如《山东省物业管理条例》规定：“建设单位未交付的物业和交付后长期空置的物业，其物业服务费标准可以适当降低。”《南京市物业服务收费管理实施办法》也规定：“业主办理入住手续后长期（连续六个月以上）未入住的空置物业及入住后长期未使用的空置物业，业主应向物业管理单位书面备案，按规定或约定公共服务费标准的70%交纳空置物业管理费。”从地方立法来看，空置房应当缴纳物业费，交多少既可参照地方立法，也可双方协商一个比例，但不管交多少态度应当积极点。否则，物业公司有权依法向业主追讨。