金灵敏

  2014年3月，家住武邑县城的李燕（化名）将自家一套100平方米的住房以每平方米3200元的价格出售。这天，她携带相关证件来到县政务服务中心地税局窗口办理转让手续，税务人员却告诉她得全额交纳营业税，这让李燕很纳闷。

  2009年2月，李燕以每平方米2000元的价格购买了该房产，当时并未立即入住，也未向开发商索取购房发票和办理房产证。2010年2月，她将房子装修一番后住进去，2010年5月缴纳契税并办理了房产证。

  办理过户手续前，李燕曾私下咨询过房产中介，中介告诉她，按照我国营业税最新政策，转让购买超过5年（含5年）的普通住房可免征营业税，转让购买不足5年的普通住房，全额征收营业税，但在地税局办税服务窗口，工作人员告诉李燕，她不能享受营业税优惠政策，这让李燕很是气恼。当工作人员作了一番解释后，她才恍然大悟。

  原来，李燕不能享受优惠政策的原因在于其购买房产的起始时间，也就是“5年”从什么时候算。依据财税【2011】12号、国税发【2005】89号文件规定，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税。个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税，且购买时间按照国税发【2007】33号文件中规定的“契税完税证注明时间和房产证注明时间孰先原则确定”。

  本案中，虽然李燕的房屋实际购买已超过5年，但由于其缴纳契税和办理房产证日期是2010年5月，所以购买日期要从2010年5月算起。从2010年5月到2014年3月，购买时间不足5年，要全额缴纳营业税16000元。

  营业税=销售收入×5%

  =320000×5%

  =16000

  因为没有及时索要发票并办理房产证，在过户时多缴16000元，这对月工资收入只有2000元的李燕来说不是小数目，本应享受到的税收优惠因不懂税法与自己擦肩而过，懊恼万分的李燕虽然很纠结，但心想最多也就是多缴这16000元税款，房子就可以顺利过户了，可是事情真像李燕所想的那样吗？

  当地税局工作人员继续向她详细讲明政策时，李燕更加后悔不已。原来，2012年2月入住前，她对房屋进行了装修，前前后后花了5万多元，最重要的是这5万多元的装修费用，她未向装修公司索取发票。

  依照《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》（国税发【2007】33号）的有关规定，凡纳税人能够提供房屋购买合同、发票或建造成本、费用（包括装修费、维修配套费用）支出的有效凭证的，计征个人所得税时可以扣除，否则不能扣除。即如果取得装修费用发票，应缴纳个人所得税=（销售收入-合理费用）×20%

  =（320000-200000-50000）×20%

  =70000×20%

  =14000

  如果不能提供装修费用发票，  应缴纳个人所得税=（销售收入-合理费用）×20%

  =（320000-200000）×20%

  =120000×20%

  =24000

  缺少装修发票，又让李燕多缴了10000元税款。

  转让住房非但没能享受到应该享受的税收优惠，反倒多缴了税款。一张小小的发票，让税收优惠从李燕身边擦肩而过。

  税务机关提醒：房产作为一种特殊商品，发票对于保护消费者权益有着不容忽视的作用。日常生活中，个别房地产开发商利用购房者对房屋购买及转让税收政策的模糊不清，不开、少开或推迟开具购房发票，少申报或延时申报收入，使得购房者的利益得不到保障。另一方面，由于像李燕这样的消费者缺乏索票意识，以至于没有享受到应该享受的税收优惠，多缴了税款，其为自己的疏忽大意和淡薄的法律意识付出了高昂的学费。