刘英团

  住宅维修资金“躺着睡大觉”

  据报道，截至2013年上半年，北京市已累计归集商品住宅专项维修资金348.10亿元，使用了5.38亿元，使用率仅为1.55%。这并非个例，上海商品住宅维修资金的累加使用率仅为7.4%，广州约1%。截至2012年底，武汉住宅维修资金使用率也仅为1.3%。有公开数据显示，全国各地缴存的公共维修资金总额已超过万亿元，但使用率不足百分之一。 

  “住宅专项维修资金”俗称“住宅养老金”。建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》指的是“专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金”，但是，“住宅养老金”非但没有起到“养老”作用，还存在“惜用”、“闲置”的怪现象，俨然“不动产”。一方面，大量的“住宅养老金”常年处于“休眠”之中；另一方面，房屋和公共设施要花钱的地方却越来越多。如果维修资金“用不动”，房屋及相关公共设施只能“带病运行”。

  要想动用维修资金，难上加难

  住宅维修资金为什么会“躺着睡大觉”呢？

  《物权法》第79条规定：“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。”《物业管理条例》规定：“业主在物业管理活动中，享有监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用的权利。”但是，分期、分批入住的业主很难能满足《物业管理条例》第12条第1款业主大会会议“应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加”这一条件。

  业主大会是业主行使权利的机构，业委会是业主大会的执行机构，但是，业委会兼职的多。因住宅专项维修资金的使用审核涉及政策法规和工程技术等诸多专业知识，很多人都搞不懂。同时，部分业主对维修资金使用的公开性、透明度有质疑，对公共受益的收支状况有怀疑。业委会稍有不慎，就可能“出力不讨好”，所以，一些业委会成员就成了“聋子的耳朵——摆设”。

  政府口袋里的巨额维修资金，本来是老百姓的钱，怎么用起来反而要政府批准？与养老基金和救灾基金相比，维修资金的管理十分隐蔽和神秘。据媒体报道，广州专项维修资金应该在100亿元左右，而广州市房管局披露的实际到账仅14亿多元。应到账和实际披露到账之间怎么会存在这么大的“黑洞”？如果公众的社保基金可以贪污和挪用，用住宅维修资金发福利、补充财政亏空以及公款消费也不是不可能吧？

  建立规范、顺畅的管理体制是解难之道

  住宅专项维修资金的管理和使用涉及千家万户，强化住宅公共部位维修资金管理，应该说，在国家层面关于住宅专项维修资金的法律已相当完善，但其可操作性明显不足。如果说住宅专项维修资金是公共部位维修的保障，那么，建立规范、顺畅的管理体制则是确保维修资金物尽其用的前提。一是要确保维修资金用到该用的地方，即保证资金的安全，而不至于被挤占、挪用；二是要保证维修资金能用到需要用的地方，而不至于“头痛医头，脚痛医脚”；三是简化程序，为维修资金使用“松绑”，除了业委会外，无业委会的社区可以由居委会组织申请使用，紧急情况下，还可以由政府特许或授权的企业申请使用。