□ 本报记者 李胜男

    最近，省会市民王先生家地板下的自来水管破裂，导致楼下新刷的房子留下了片片水渍。“刚住了四个月，房子还在保修期，可物业说房子装修了，他们就不管了。”无奈的王先生打来电话咨询，维修及赔偿到底该由谁负责。记者针对此事进行了采访。

    装修过，水管破裂，谁负责

    前不久，楼下业主装修时发现屋顶有水渗漏，刚刷的房顶留下了片片水渍，有的地方还往下滴水。经物业公司维修人员检查，渗水原因是楼上王先生家的自来水管破裂。

    王先生找到物业公司，希望物业协调施工方进行维修，可物业公司拿出了一份有王先生签名的验收协议。

    王先生介绍，他曾与物业公司签订了一份装修验收协议，协议规定房屋装修后再出现问题需业主自己负责。“因房子是地暖，所以装修时没动过地下水管，改动的水管走的全是明管。”王先生说，现在水管破裂，物业说根据协议办，需要业主自掏腰包修复破裂的水管。

    王先生觉得，房子交房才9个月，还没过安装工程的保修期，物业公司以业主装修过为由不给维修的做法违法。

    物业公司工作人员介绍，他们只是协调部门，他们会把房屋漏水的情况跟施工方反映，但根据协议，此次水管破裂应该是业主自己负责维修。

    王先生与物业签订的协议有效吗

    王先生与物业公司签订的制式协议是否合法有效？王先生家的水管破裂，维修及赔偿该由谁负责？地板下的水管破裂是否属于保修范围？针对这些问题，本报记者咨询了河北冀华律师事务所的律师王芮。

    王律师介绍，王先生家的自来水管爆裂发生在业主自己家中，不属于公共部分，那么不归物业公司直接管理。《物业管理条例》第五十三条规定：“业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。”因此，物业公司只是有义务告知业主装修应注意的事项，如果物业尽到了告知义务，则其对王先生的损失，以及王先生给楼下住户造成的损失，均没有过错和责任。也就是说，房屋质量是开发商和购房人之间的合同约定，物业公司无权代替开发商对房屋质量问题进行处分。因此，该制式协议如果是物业公司与业主约定一旦装修后，业主放弃要求开发商承担房屋质量保修责任的话，是无效的。

    水管破裂是否在保修范围

    王芮律师介绍，《建设工程质量管理条例》第四十一条规定：“建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。”

    关于安装工程保修期，王律师介绍，一般有两种情况。第一种是房屋建设单位对房屋开发单位的保修期。《建设工程质量管理条例》第四十条规定：“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为，基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；供热与供冷系统为2个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。”第四十一条规定：“建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。”在此保修期内出现质量问题，购房者可以向物业单位或开发商反映，由物业单位或开发商与建设单位取得联系，要求其承担保修责任以及赔偿损失。

    第二种情况是房屋开发单位对购房者的保修期。《商品房销售管理办法》第三十三条规定：“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。保修期从交付之日起计算；商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。”

    地板下的水管破裂是否属于保修范围呢？王律师介绍，首先要查明水管破裂的原因，纠纷双方应申请委托鉴定部门对水管破裂原因进行鉴定，待破裂原因查清后，再来界定是否属于房屋质量问题，是否在保修范围和保修期限内，据此来确定责任承担。

    此外，王律师提醒业主，遇到类似损害情况，应及时采取拍照、录像等方式保留证据，必要时可进行公证，最大可能地固定证据，为纠纷解决提供充分的事实依据。