张兆利 王晓芹

  擅卖共有财产

  2013年年底，孙先生通过中介想从王某手里购买一套商品房，双方签订了房屋买卖合同，同时与中介签订了居间服务合同。签字当日，孙先生给付中介2.6万元居间服务费，另给付王某定金2万元。可没过几天，王某便告知中介和孙先生，由于没有取得妻子蒋某同意而无法进行房屋买卖。孙先生气愤之下把王某和中介起诉到法院，要求两被告继续履行合同。法院经审理，判决被告返还原告2万元，中介返还原告居间服务费2.6万元。

  说法：我国《物权法》第97条规定:“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”因此，本案中被告擅自卖房的行为属于无权处分行为，除非蒋女士事后行使追认权，否则这份房屋买卖合同不生效。同时，《合同法》第58条规定:“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”

  违反法律规定

  2010年初，王某向朋友赵女士宣称投资铜矿很赚钱。于是，赵女士出资10万元用于投资铜矿。结果由于经营不善，该项目一直处于亏损状态。2011年3月，赵女士和王某达成一份协议，内容是王某自愿将一处价值50万元的房产抵押给赵女士，如果在两年之内将赵女士投资款一次性付清，此房产即还给王某；逾期拿不回投资款，赵女士有权处置该房产。转眼到了2013年4月，王某未按期履约，赵女士诉至法庭，要求判令将房产过户给她。法院经审理认为，原、被告所签协议违反了法律的禁止性规定，应属无效。据此，法院判决驳回了赵女士的诉讼请求。

  说法：日常经济来往中，抵押权人和抵押人在订立抵押合同时经常约定：在债务履行期届满，抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权移转归抵押权人所有。这种约定在法律上称为“流质契约”。关于流质契约，《物权法》第186条规定:“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”法律之所以禁止订立流质契约，主要目的在于保护抵押人，防止抵押人因一时窘迫而以高价的抵押物来担保价值较低的债权，并且被迫接受以抵押物冲抵价值较低的债权的不利后果。

  程序违法

  2013年2月，某村村委会在未经村民代表大会讨论等程序的情况下，与张某签订了山林地租赁合同，将该村东山约27公顷山林地租赁给张某开发建设，期限40年，租赁费共计16万元。同年10月，该村万某等210名村民认为，村委会擅自将村集体所有的山林地发包给他人进行开发建设，违反了村民民主议事制度的有关规定。遂集体向法院提起诉讼，请求依法确认村委会与张某签订的租赁合同无效。法院经过充分质证和辩论，认定被告村委会与张某签订的山林租赁合同为无效合同。

  说法：根据《农村土地承包法》规定，土地承包的程序是：本集体经济组织成员的村民会议选举产生承包工作小组；承包工作小组依照法律、法规的规定拟订并公布承包方案；依法召开本集体经济组织成员的村民会议，讨论通过承包方案；公开组织实施承包方案；签订承包合同。承包方案应当依法经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意，应当向全体村民公示。根据上述规定，该村村委会租赁山林地在程序上违反了法律规定，法院据此认定该合同无效。